Decisão de subsíndicos e síndico sem aprovação em assembleia não é válida.

As assembleias tem o condão de aprovar o passado e desenhar o futuro do condomínio.

Recentemente o TJRJ se debruçou sobre uma questão usual, mas muito relevante: a utilização de áreas comuns, a validação de material usado em assembleia para embasar a decisão dos moradores (datashow) e escolha de empresas que funcionam nas dependências do condomínio apenas por síndico e subsíndicos.

O autor no processo foi um condômino, em face do condomínio e teve a empresa escolhida para utilização do espaço loja, como assistente.

A causa gerava em torno da utilização do espaço de área comum, fora da loja, para a colocação de mesas e cadeiras, atrapalhando o acesso ao bloco próximo. Além da instalação de toldo, poda de árvore e alteração no horário de funcionamento do estabelecimento.

Algumas dessas decisões, tomadas em reuniões de subsíndicos e síndico, foram consideradas pelo julgador como extrapolação ao que havia sido delimitado em AGE e portanto foi decidido que todas as alterações realizadas sem que tivessem sido aprovadas em assembleia deviam retornar ao estado anterior, como podemos ver.

0007755-26.2017.8.19.0212 - APELAÇÃO

Des (a). JDS MARIA CELESTE PINTO DE CASTRO JATAHY - Julgamento: 15/09/2020 - VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL

Apelação Cível. Condomínio Edilício. Ação anulatória interposta por condômino, sustentando irregularidades nas assembléias que "trataram sobre a alteração de projeto e cessão do direito de uso do espaço objeto da ação, denominado 'coffee shop'". Requer a anulação das assembléias que tratam sobre o assunto e a restrição de produtos a serem vendidos no local, "com atendimento e consumo somente no interior do estabelecimento, funcionando de portas fechadas", sem utilização de área comum externa ao 'coffee shop'. Sentença de parcial procedência, exclusivamente para condenar o réu à retirada de objetos que estejam ocupando indevidamente a passagem até o bloco do autor. Apelos de ambas as partes. 1. Preliminar de nulidade da sentença suscitada pelo réu, que não prospera. Ausência de cerceamento de defesa. Depoimento pessoal do autor que se afigura irrelevante. Requerimento de prova testemunhal desacompanhado do rol de testemunhas, mesmo após instado a esclarecer a pertinência da prova. Indeferimento que se mantém. Precedente deste colegiado. 2. Terceirização do 'coffee shop' e bar da piscina que foram aprovadas em AGE de 16/04/2016, com a presença dos condôminos. Ausência de vício em tal assembléia. Decisão assemblear que, contudo, restringe-se à aprovação de exploração comercial dos espaços por terceiros nos estritos limites do material apresentado em "Datashow" na AGE, e que passou a integrar a ata. 3. Abertura de licitação e escolha do vitorioso ("Armazém 111"), em nova assembléia com presença exclusivamente dos subsíndicos de cada bloco. Ausência de nulidade em tal AGE, em princípio, já que se limita a executar o que já havia sido aprovado pelos condôminos na AGE anterior. 4. Reunião posterior, realizada em 19/04/2017, em que os sócios do "Armazém 111" noticiam a alienação de suas cotas a duas moradoras que, por seu turno, solicitam alterações no horário de funcionamento, instalação de toldo e autorização para retirada de árvores da área em frente ao 'coffee shop'. 5. Ao assim deliberarem, os subsíndicos extrapolaram os limites da autorização dada pelos condôminos, na AGE de 16/04/2016. Árvores situadas em área comum, passagem para o bloco do autor, cuja retirada permitiu a colocação de mesas e cadeiras, importando em cessão de uso que não havia sido deliberada pelos condôminos. Nulidade da decisão pelos subsíndicos que se verifica. 6. Modificações externas nas áreas de uso comum que demandam aprovação pela Assembléia Geral. Imprescindibilidade de AGE com os condôminos de cada bloco, acerca do novo projeto proposto. 7. Qualquer alteração na área comum ou em seu uso que não estejam previstos no "Datashow" exibido na AGE de 16/04/2016, não tem a aprovação dos condôminos - e, por conseguinte, o subsíndico do bloco não pode decidir sozinho, em desconformidade com o que os condôminos deliberaram. Inteligência dos arts. 6º, 26 e 27 da Convenção. 8. Deliberações/autorizações estranhas ao projeto em "Datashow" aprovado que se afiguram nulas. Consequentemente, enquanto nova assembleia dos condôminos não ratificar as autorizações concedidas nas assembleias, ora declaradas nulas, deve ser restituído o status quo ante, no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária de R$ 150,00. 9. Recurso do autor que merece parcial provimento. Ônus da sucumbência que deve ser suportado exclusivamente pelo réu. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU. PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR.